Bislang war umstritten, ob die individuelle Geltendmachung von Ansprüchen, die grundsätzlich auch die Gemeinschaft betreffen, auch nach einem Mehrheitsbeschluss zur Geltendmachung der Ansprüche durch die Gemeinschaft als Verband noch möglich war. (Siehe hierzu unseren Blog-Beitrag!)
Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 05.12.2014 -V ZR 5/14- klargestellt, dass dies nicht so ist, wenn die Eigentümer sich für eine Geltendmachung von Ansprüchen durch die Gemeinschaft entschieden haben. Der Einzeleigentümer kann nur noch die Gemeinschaft zum Handeln auffordern und dies ggf. gerichtlich durchsetzen. Eine Geltendmachung im eigenen Namen steht im nicht (mehr) zu.
Im entschiedenen Fall hatten die Eigentümer beschlossen, dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt gemeinschaftlich durch den Verband geltend gemacht werden sollen. Die Verwaltung wurde beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsanwaltsgebühren zu beauftragen.
Die Verwaltung blieb daraufhin untätig. Der klagende Eigentümer hatte einen eigenen Unterlassungsanspruch durchsetzen wollen. Die Klage wurde als unzulässig zurückgewiesen.
Durch den Ausschluss des Individualklagerechts in diesen Fällen wird auch der Schuldner vor einer mehrfachen Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung geschützt. Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft den gefassten Beschluss nicht um, kann ein einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis verlangen, dass sie tätig wird und Klage einreicht.
Hiervon zu unterscheiden ist der Fall, wenn die Störung (auch) das Sondereigentum unmittelbar beeinträchtigt. In diesem Fall kann dem Sondereigentümer die Durchsetzung seiner individuellen Rechte auf Unterlassung der Störung – seines Sondereigentums – nicht verwehrt werden.