Am 12.4.2016 hat das Bundesjustizministerium den Gesetzentwurf zur nächsten Mietrechtsänderung 2016 vorgelegt.
Das Gesetz trägt den Titel „Gesetz zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften“ (kurz: 2. MietNovG oder MietNovG 2.0). Es sieht unter anderem eine Neugestaltung des Mietspiegels und weitere mieterfreundliche Änderungen wie bei den Modernisierungkosten vor.
Die wichtigsten Änderungen:
Der Mietspiegel soll reformiert und auf eine breitere Basis gestellt werden. Ausschlaggebend bei der Erstellung eines Mietspiegels sollen die letzten 8 Jahre sein.
Außerdem soll der sogenannte „qualifizierte Mietspiegel“ aufgewertet werden: Vor Gericht soll er gleichrangig mit einem gerichtlichen Sachverständigengutachten behandelt werden.
Um als qualifiziert zu gelten, bedarf es künftig einer gleichwertigen Anerkennung von Interessensvertretern von Vermietern und Mietern.
Nach aktuellen Vorschriften können nach einer Modernisierung 11 % der Kosten auf Mieter umgelegt werden. Der Entwurf der Mietrechtsänderung 2016 sieht vor, dass künftig 8 % der anfallenden Modernisierungskosten umlegbar sein sollen – zudem soll eine Kappungsgrenze für umlegbare Kosten eingeführt werden. Die Umlage soll dadurch auf maximal 3 EUR je Quadratmeter innerhalb von 8 Jahren begrenzt werden.
Zusätzlich soll eine neue Härtefallklausel dafür sorgen, dass Mieter nicht mehr als 40 % ihres Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müssen.
Das Verfahren zur Berechnung der Modernisierungsumlage soll vereinfach werden. Bei Kosten von höchstens 10.000 EUR sollen Vermieter 50 % für den Erhaltungsaufwand abziehen können. Der Rest der Kosten ist als Modernisierung umlegbar. Darüber hinaus sollen bei dieser Berechnungsmethode Fördermittel nicht mehr zugunsten der Mieter berücksichtigt werden.
Bei Anwendung der neuen Berechnungsmethode sind Mieter daran gehindert, sich bei steigenden Kosten auf die Modernisierungskappungsgrenze (3 EUR je qm² auf 8 Jahre) oder auf die Härtefallregelung (max. 40 % des Haushaltseinkommens für Miete und Heizung) zu berufen.
Darüber hinaus sollen künftig auch Kosten für einen altersgerechten Umbau als Modernisierung gewertet werden.
Bei einer Abweichung der Mietfläche von mehr als 10 % gegenüber der vertraglich vereinbarten Mietfläche liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt.
Liegt die Abweichung unterhalb von 10 %, so liegt die Beweislast, dass die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist, beim Mieter.
Zudem soll im Gesetz verankert werden, dass Vertragsparteien eine Vereinbarung über eine Methode zur Berechnung der Wohnungsfläche treffen können.
Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, gelten für Gebäude, die bis zum Jahr 2003 bezugsfertig waren, die §§ 42 bis 44 der 2. Berechnungsverordnung. Bei neueren Gebäuden ab 2003 richtet sich die Berechnungsmethode nach der Wohnflächenverordnung.
Balkone, Terrassen und Dachgärten sollen stets zu einem Viertel anzurechnen sein.
Bei einer vollständigen Zahlung der Mietrückstände in der Schonfrist soll sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung unwirksam werden.